以划拨建设用地使用权或者其上的建筑物作为抵押物的效力

　　


　　（1）以划拨建设用地使用权抵押无需办理审批手续，抵押合同依法有效。以划拨建设用地使用权抵押的相关法律和政策有一个发展的过程，人民法院在认定合同效力时也有一个发展的过程。2004年以前，以划拨建设用地使用权抵押的，未经审批同意，认定抵押合同无效。2004年以后，因为登记即视为审批以及2010年以后无需审批，故以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。

　　（2）以划拨建设用地上的建筑物抵押不因建设用地使用权未办理批准手续影响抵押合同效力。依据民法典第397条的规定，以划拨建设用地上的建筑物抵押的，其效力及于建设用地使用权。由于划拨建设用地使用权抵押无需办理审批手续，故在抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押时，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不应予以支持。

　　（3）抵押权依法实现时应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。在抵押权实现时优先补缴建设用地使用权出让金，在缴纳了建设用地使用权出让金后，剩余部分抵押权人可以行使抵押权，这样，既维护了建设用地使用权人和抵押权人的合法权益，也保障了国家土地所有权的实现。

　　（4）机关法人以及以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等以划拨建设用地使用权抵押的，按照《民法典担保制度解释》第5条、第6条的规定处理。由于机关法人等特别法人以及以公益为目的的非营利法人受法人设立目的限制，原则上不得为担保人，根据《担保制度司法解释》第5条、第6条之规定，此类主体提供的担保无效。因此机关法人以及以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等以划拨建设用地使用权抵押的，人民法院应当认定抵押合同无效，除非符合《民法典担保制度解释》第5条、第6条但书规定的条件。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第三百九十七条　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

　　抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释

　　第五十条  抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。　　当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持。抵押权依法实现时所得的价款，参照前款有关规定处理。

　　第五条  机关法人提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。

　　居民委员会、村民委员会提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是依法代行村集体经济组织职能的村民委员会，依照村民委员会组织法规定的讨论决定程序对外提供担保的除外。

　　第六条  以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是有下列情形之一的除外：

　　（一）在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权；

　　（二）以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权。

　　登记为营利法人的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保，当事人以其不具有担保资格为由主张担保合同无效的，人民法院不予支持。

· 动产抵押不得对抗正常经营买受人的规定

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· 动产抵押的设立

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