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建筑区划内专有部分的认定
作者：本网综合 发布：2021-12-04 浏览量：556
一、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
（1）具有构造上的独立性，能够明确区分。其标准主要是此专有部分与彼专有部分是否能够明确区分。就房屋而言，此套房屋须以墙、天花板、地板等与彼套房屋分开。就车位、摊位等特定空间而言，此特定空间须以四条线为基础组成的立体空间与彼特定空间分开。
（2）具有利用上的独立性，可以排他使用。其标准主要是有独立的出入口，也即通常所说的门与公共空间相通。
（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。其标准主要是看是否在登记机关的登记簿上有记载。这样规定的理由为：一是根据民法典第二百零九条的规定，除法律另有规定外，业主要对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分行使所有权，必须经依法登记，必须将该专有部分登记在业主的名下，否则某人还不能成为专有部分的业主，不得对该专有部分行使所有权。二是，专有部分都是合法的。如果是违法的或者违章的建筑，虽然物理上具备构造上的独立性和使用上的独立性，但不能成为法律上的专有部分，因为登记机构不会对其进行登记。
所谓能够登记，一方面，是指专有部分在登记机关的登记簿上能够登记；另一方面，由于我国的登记制度不完善，有的地方的登记机构对房屋之外的部分还不能进行登记，如有的地方对专属于某房屋的露台在登记簿上不进行登记，有的地方对车位不进行登记。但这些没有进行登记的露台、车位确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分，因此仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分。因此，对“能够登记”不能片面理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载的都不是专有部分。没有记载的，还要看是否符合上述（1）、（2）规定的两个实质要件。符合两个实质要件的，仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分。
在理解专有部分时，最常见的是一套房屋。也就是说，一套房屋属于专有部分。相对于房屋，特定空间是指虽无固定墙壁间隔，但是根据明确界址确定，能够排他使用的空间范围。为方便理解，本条进行了适当列举，即车位、摊位等。就车位而言，就是在地上、地下或者楼层上划的四条线所形成的一个空间。这四条线一般形成一个长方形。以四条线为基准，垂直到上面一定高度所形成的立方体空间范围，即为车位所有权人的权利行使范围。这一特定空间，同样具备本条规定的专有部分的三个条件：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。因此，车位这一特定空间应当认定为专有部分。摊位与车位类似，也是四条线所形成的一个空间。与车位稍不同的是，有的摊位与其他摊位之间有一间隔物，但非砖墙、水泥间隔，多为不固定，且能够移动，能够随时拿掉。因此，就本质来说，摊位也是一个特定空间，此摊位与彼摊位能够明确区分，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，因此，摊位也是专有部分。除车位、摊位外，凡是具备本条规定的三个条件的特定空间，都属于专有部分。
二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第二款规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分。据此，露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：
（1）符合规划。这里的“规划”具有特定的含义，即是经过规划行政主管部门批准的规划，而不是一般意义上讲的规划。有了规划行政主管部门的规划，就表明该露台是合法建筑。如果规划行政主管部门的规划中没有露台，那么建设单位建设的露台或者某一所有权人加建的露台就属违法。对于违法建造的露台，不可能取得登记机关的登记，故其不能成为专有部分的组成部分。
（2）物理上专属于特定房屋。根据规划，该露台只属于特定房屋，是该特定房屋的附属物。也就是说，从物理上看该露台不属于其他任一房屋，只属于该特定房屋。只有该特定房屋才能通到该露台，从其他房屋是不能通到该露台的。专属于特定房屋，还有一层含义就是，只有该特定房屋的所有权人才能对该露台享有所有权，才能对该露台进行使用，其他人对该露台不享有所有权，也不能对该露台进行使用。换言之，特定房屋的所有权人可以对该露台进行排他使用。
（3）销售合同有约定。如果露台要成为某特定房屋的组成部分，必须还要有合同依据。也就是说，开发商与购房人签合同时，已经明确约定出售的部分包括露台。实践中，如果某套房屋有露台，那么，开发商在出售该套房屋时，几乎都会对露台的权属作出约定。不对该露台的权属作出约定的情况应当极为罕见。当然，如果真发生这样的案件，就是某露台物理上专属于某套房屋，但开发商和购房人对该露台的产权发生争议，就只能看双方的买卖合同了。如果开发商没有将露台卖给购房人，合同中没有这样的约定，购房人主张对露台的所有权，其主张就不应得到支持。
三、整栋建筑物也可以成为专有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第三款特别规定，本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。即将小区内的整栋建筑物纳入到专有部分范围之内，从而使该整栋建筑物的所有权人对该整栋建筑物享有专有部分的权利。也就是说，专有部分不仅存在于建筑物内，就是小区内的建筑物本身也是专有部分，只是这一专有部分比较特别。例如，小区内的独栋别墅以及一个业主独自购买小区内的一栋可区分所有的建筑物的情况等。
相关法律法规条文
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
