集体所有土地作为建设用地的法律适用

　　


　　2004年修正的《土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。除耕地外，农民集体所有的土地只能用于乡镇村企业、乡镇村公共设施和公益事业以及农民住宅建设。因此，2019年修改土地管理法前，农民集体还不能直接出让自己的土地使用权，使集体所有的土地使用权直接进入土地一级市场。因此，2019年修改土地管理法前，农民集体还不能直接出让自己的土地使用权，使集体所有的土地使用权直接进入土地一级市场。

　　2007年制定《物权法》时，考虑到集体建设用地制度如何改革，需要通过修改《土地管理法》等法律从根本上解决，作为民事基本法律的物权法，有必要作出原则且灵活的规定，为今后土地制度改革留下空间。因此，《物权法》在第151条仅作了原则性规定，明确集体所有的土地作为建设用地的，应当按照《土地管理法》等法律规定办理。民法典第361条则沿用了《物权法》第151条的立法模式，即以条款转介的方式将集体所有的建设用地划归《土地管理法》等法律进行规制。

　　需要注意的是，随着土地制度改革的深入，2019年修正的《土地管理法》删除了原第43条关于进行建设必须使用国有土地的规定，允许集体经营性建设用地在符合法定条件和程序的情况下可交由单位和个人使用，破除了集体土地进入市场的法律障碍。因此，虽然民法典第361条规定与《物权法》第151条在表述上基本相同，但在立法精神及规则内容上已发生重大变化，应结合新一轮农村土地改革及《土地管理法》的修改进行解读。

　　（1）集体经营性建设用地使用权的设立。根据《土地管理法》第63条第1款的规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。在设立程序上应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

　　（2）集体经营性建设用地使用权的流转。根据《土地管理法》第63条第2款的规定，通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

　　此外，《土地管理法》第63条第3款明确，集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第三百六十一条　集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。

　　中华人民共和国土地管理法（2019修正）

　　第六十三条　土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

　　前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

　　通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

　　集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

　　第六十四条　集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。

· 建设用地使用权的续期

· 建设用地使用权提前收回及其补偿的规定

· 建设用地使用权与建筑物、构筑物及其附属设施应一并处分的规定

· 土地经营权的设立及登记