山东省物业管理条例(2021修正)（2）

　　
　　【颁布机关】山东省人民代表大会常务委员会
　　【发布文号】
　　【发布日期】2021-12-03
　　【实施日期】2021-12-03
　　【效力位阶】地方性法规
　　【修改变更】2009年1月8日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过　  根据2018年9月21日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈山东省民用建筑节能条例〉等十件地方性法规的决定》第一次修正　  根据2021年12月3日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议《关于修改＜山东省动物防疫条例＞等七件地方性法规的决定》第二次修正

　　第六章　物业服务

　　第一节　物业服务内容与合同

　　第五十六条　物业服务内容主要包括下列事项：
　　（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；
　　（二）公共绿化的维护；
　　（三）公共区域环境卫生的维护；
　　（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；
　　（五）物业使用中对禁止行为的制止、报告等义务；
　　（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；
　　（七）物业服务档案和物业档案的保管；
　　（八）其他物业服务事项。
　　第五十七条　业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务人签订物业服务合同。
　　物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
　　物业服务合同应当对物业服务人在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。
　　物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
　　物业服务合同签订后，业主有权进行查询。
　　物业服务人应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。
　　第五十八条　解除或者终止物业服务合同，应当依法履行提前通知义务。
　　物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
　　第五十九条　物业服务人应当严格履行物业服务合同约定，通过恳谈会等方式及时了解业主对物业服务的需求，化解物业服务纠纷，定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、投诉渠道、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
　　第六十条　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的具体范围由《山东省定价目录》确定。
　　实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。
　　物业服务人为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。
　　第六十一条　物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务人应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。
　　第六十二条　已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。
　　物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。
　　第六十三条　物业服务人违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
　　物业服务人依约履行义务的，业主应当按照约定交纳物业服务费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
　　第六十四条　专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。
　　物业服务人接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
　　专业经营单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
　　物业服务人不得采取停止供水、供电、供气、供热等方式催交物业服务费。

　　第一节　建设单位的保修责任

　　第六十五条　建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。
　　建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务人承担，并签订委托合同，向物业服务人支付相应的报酬。
　　第六十六条　物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。
　　业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。
　　第六十七条　业主长期空置物业时，应当告知物业服务人，并与物业服务人就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。
　　第六十八条　物业保修期届满后，物业服务区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务人承担。
　　共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
　　电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务人或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。
　　第六十九条　住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。
　　其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。
　　第七十条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担由其运营管理的相关管线和设施设备的维修、养护、更新责任。
　　专业经营单位对相关管线和设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。
　　第七十一条　专业经营单位可以将相关专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务人承担，物业服务人可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。
　　应当由专业经营单位承担的相关管线和设施设备的维修、养护、更新费用，不得从专项维修资金中列支。

　　第一节　社区物业管理

　　第七十二条　街道办事处、乡镇人民政府的社区管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。
　　第七十三条　物业管理、综合执法、公安、自然资源、生态环境等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业服务区域公布工作职责和联系方式，对违法行为及时作出处理。
　　第七十四条　实行物业管理联席会议制度。
　　物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务人、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和综合执法、物业管理等部门参加。
　　联席会议主要协调下列事项：
　　（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；
　　（二）物业服务人在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；
　　（三）物业服务区域内发生的突发事件；
　　（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；
　　（五）需要协调的其他物业管理事项。
　　第七十五条　业主、业主大会、业主委员会、物业服务人、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
　　第七十六条　有关部门、单位在物业服务区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身等社区服务活动以及突发事件应对知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务人和专业经营单位应当给予协助、配合。
　　第七十七条　设区的市、县（市、区）人民政府对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。
　　旧住宅区的范围，由设区的市、县（市、区）人民政府划定。
　　县级以上人民政府应当按照规定将旧住宅区改造纳入保障性安居工程并给予资金补助；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，专业经营单位承担由其运营管理的设施设备建设支出；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。设区的市、县（市、区）人民政府对投资责任另有规定的，从其规定。
　　第七十八条　旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。
　　鼓励有条件的楼栋加装电梯。具体办法由县级以上人民政府制定。
　　第七十九条　旧住宅区改造整治完成后，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务人管理物业。业主大会成立前的物业管理，可以临时由社区居民委员会组织实施。
　　第八十条　未建立专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金；物业服务人可以根据物业服务合同约定，代业主归集专项维修资金。
　　第八十一条　违反本条例规定的行为，法律、法规已作出处罚规定的，依照其规定执行；法律、法规未作出处罚规定的，依照本条例的规定执行。
　　第八十二条　物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的；
　　（二）未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的；
　　（三）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的；
　　（四）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。
　　第八十三条　业主自行管理物业的，参照本条例的有关规定执行。
　　第八十四条　本条例自2009年5月1日起施行。