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业主合理利用共有部分的规定
作者：本网综合 发布：2018-08-22 浏览量：1190
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第四条：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”
据此可见，单个业主或者部分业主可以利用共有部分，但必须在合理使用的范围内。
一、业主可以使用共有部分，可以是短期利用，也可以是长期利用。
业主基于对专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需求。例如，放置空调机要利用与专有部分相对应的外墙；安装太阳能热水器要利用建筑物的屋顶；经营性用房的业主在符合法律、法规及规章规定的情况下，为其特定营业需要，也会借助外墙面悬挂、张贴牌匾等。这些需求是业主专有权行使的合理延伸，是为了更好地发挥专有部分的功能而使用共有部分，为法律所支持。
就使用而言，有长期使用与短期使用之分。就短期使用共有部分而言，实践中一般不会发生纠纷。但对于是否可以长期利用，则理解上并不一致。根据《司法解释》的规定，即使是长期利用，如放置空调外机长期占用外墙面，安装遮阳篷占用外墙面，放置太阳能热水器长期占用屋顶，安装防盗门长期占用专有部分壁心之外的共有部分等等，也是合法的，并不为法律所禁止，同样是属于业主基于对专有部分享有的所有权的合理延伸。
二、业主对共有部分的利用，必须在合理使用的范围内。
业主对共有部分的利用是受限制的，即必须在合理使用的范围内。判断合理使用的标准有二个方面：一是不得以营利为目的；二是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人的合法权益。
1、不得以营利为目的
根据《物权法》第76条和《司法解释》第7条的规定，利用共有部分从事经营性活动，应当认定为《物权法》第76条第1款第（7）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，应当由业主共同决定，单个业主不得以盈利为目的使用共有部分。
2、不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益
单个业主可以对共有部分进行无偿使用，如果违反了法律、法规、管理规约的规定，或者损害了他人的合法权益，那么这种使用就不是合理使用，而是违法行为。
如某一业主放置空调外机时，本来自己房屋的外墙面有一个专门放置空调外机的位置，但是这位业主就是不放在这个位置，而是放在邻居家的外墙面放空调外机的位置，哪么这位业主的行为就不是合理使用，构成侵权。
再如，上个世纪六七十年代建造的房屋，门和门之间的距离很近。为了更加安全起见，有位业主就在自己的门之外再安装了一道防盗门。对门的业主出门很不方便，就要求这位业主把防盗门取掉。双方为此发生纠纷起诉到人民法院。这个案件的实质就是这位业主安装防盗门是否影响了邻居进出门的方便。因为安装防盗门本身是合理利用专有部分壁心之外的共有部分，对此并不违法。但是，如果这种行为确实给对门邻居造成了影响，造成其进出门不方便，那么就侵害了对门业主的合法权益。
需要说明的是，《司法解释》虽然没有明确规定违反业主大会或者业主委员会的决定的，应当认定为侵权，但如果当事人不申请撤销该决定，根据《物权法》第78条第1款的规定，该决定对业主具有约束力。违反该决定的，也应当认定为侵权。
关联法律法规条文
中华人民共和国物权法
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
