建设用地使用权出让的概念及特征

　　

　　一、建设用地使用权出让的概念

　　建设用地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。其实质是国家行使对国有土地财产的处分权。

　　具体而言，建设用地使用权的出让，是由国家按照土地使用权与土地所有权相分离的原则，依法授权市、县人民政府作为本行政区域内国家土地所有者的代表，将城镇中指定地块的建设用地使用权以一定年限、用途和其他条件，让与土地使用者占有、使用、经营和管理，并收取土地使用权出让金，故亦称有偿出让。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

　　二、建设用地使用权出让的特征

　　(1)建设用地使用权的出让权只能由国家行使。在执行过程中，由土地所在地县级以上人民政府土地管理部门在国务院授权范围内行使。除国家和其法定代表外，任何单位和个人都不能作为出让方出让国有土地使用权。土地使用权出让后不改变国家作为土地所有者的地位。其受让人除法律另有规定外可以是公民个人、法人或其他经济组织，以及外国自然人和法人。

　　（2）建设用地使用权出让属于要式法律行为，出让方和受让方须依法签订建设用地使用权出让合同，并在受让方支付全部土地使用权出让金后，按规定进行登记并领取国有土地使用权证。

　　（3）建设用地使用权出让是有偿行为。取得建设用地使用权以支付土地出让金为代价。出让金的本质是土地所有者凭借土地所有权而取得的经济利益，是建设用地使用者向土地所有者支付一定数额的货币表现形式，即表现为一定年限的地租。但实践中，其构成还包括土地出让前国家对土地的开发成本及有关的征地拆迁安置等费用。

　　（4）建设用地使用权出让是国家为建设用地使用者设立他物权即建设用地使用权的行为。经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动。建设用地使用权出让行为不影响或改变国家作为土地所有者的身份和地位。建设用地使用权出让是转让一定期限内的土地使用权，而不是土地本身。尽管出让人要向受让人交付土地，由受让人占有使用，但出让合同不是移转土地所有权。

　　另外，建设用地使用者享有权利的效力不及于地下之物，即建设用地使用者对地下的资源、埋藏物和市政公用设施等，不因其享有土地的使用权而对其享有权利。

　　（5）建设用地使用权出让有明确的期限，且建设用地使用者应按照合同约定用途使用，并对土地负有管理、保护和合理利用之义务。

　　（6）建设用地使用权出让必须经政府批准。县级以上地方人民政府出让建设用地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，报国务院或者省级人民政府批准。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国城市房地产管理法

　　第八条　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　中华人民共和国物权法

　　第一百三十五条　建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

· 房屋征收制度

· 国有土地有偿有限期使用制度

· 《城市房地产管理法》的适用范围

· 房地产法的基本原则