商品房买卖中“一房多卖”的处理原则

　　

　　商品房买卖中的“一房多卖”，是指房地产开发商在商品房买卖合同签订后又将同一商品房出卖，导致买受人不能按照约定取得房屋的行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)第7条、第8条、第9条及第10条对“一房多卖”的处理规则作了规定，商品房买卖中的“一房多卖”纠纷的处理，在法律适用上，应首先适用《司法解释》的规定。《司法解释》未尽之处，方可依一般原则进行处理。

　　（1）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　（2）买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。因该合同取得的房屋应当返还。

　　（3）被拆迁人对补偿安置房屋享有优先取得权。

　　拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，人民法院应予支持。

　　如果被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议，无法取得房屋的拆迁户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　（4）商品房预售合同登记备案具有对抗善意第三人的效力。

　　实践中对商品房预售合同实行登记备案制度。合同备案登记的效力，在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力。这就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自转移给他方时，买受人可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求法院裁定其行为无效。

　　上述规定中的“出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”是惩罚性赔偿，是指由法庭所作出的赔偿数额超出实际的损害数额的赔偿，是对于真实赔偿的一种“附加”赔偿。其目的是补偿原告所遭受的、法院所认定的、由被告的违法行为所造成的损害。




　　相关法律法规条文

　　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　第七条  拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

　　被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

　　第八条  具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　第九条  出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　第十条  买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）

　　第四条   未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

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