临时建筑物租赁合同的效力

　　

　　临时建筑是指在城市、镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。

　　临时建筑的主要法律特征包括：第一，权利人有权在临时建设工程规划许可证记载的使用期限内利用临时建筑物；第二，在临时建设工程规划许可证取得的使用期限届满前，权利人应当自行拆除临时建筑物；第三，权利人应当按照临时建设工程规划许可证记载的临时建筑物的使用用途，利用临时建筑物。

　　临时建筑的租赁首先要考虑的是标的物的合法性问题，根据《合同法》第五十二条的规定，如果合同标的物违反法律、法规强制性规定，则合同无效。也就是说，出租人就合法的临时建筑与承租人订立的租赁合同有效，否则租赁合同无效。

　　按照《城乡规划法》第六十六条规定，未经批准进行临时建设的、未按照批准内容进行临时建设的、临时建筑物或构筑物超过批准期限不拆除的，上述三种情况为违反规划法律规定的违法行为。据此可知，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

　　以违法临时建筑签订的租赁合同应当无效，但在一定条件下无效合同可以转化为有效。在实现合同效力转化之前，合同效力属于效力待定状态。

　　对此，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条作了明确规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”

　　根据上述分析，临时建筑物房屋租赁合同的法律效力，分为以下情形：

　　1、临时合法建筑物租赁合同有效。

　　2、超过使用期限的临时合法建筑物房屋租赁合同，超过使用期限部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的有效。

　　3、未经批准的临时建筑物租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的有效。

　　4、未按照批准内容进行建设的临时建筑物租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的有效。

　　5、临时建筑物或构筑物超过批准期限的建筑物租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的有效。




　　相关法律法规条文

　　最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

　　中华人民共和国合同法

　　第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

　　中华人民共和国城乡规划法

　　第六十六条　建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：

　　（一）未经批准进行临时建设的；

　　（二）未按照批准内容进行临时建设的；

　　（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

· 房屋承租人的法定解除权

· 房屋出租人的法定解除权

· 房屋租赁的期限

· 逾期交房的处理