不动产预告登记制度及其效力

　　


　　预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，是相对于“本登记”或“终局登记”而言的登记制度。目的是对纳入预告登记的请求权加以保全，或者说，是为了保障登记权利人的请求权，以确保最终实现其物权。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。

　　预告登记具有限制相对人处分权的效力，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第四条具体明确，未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当认定其不发生物权效力。比如，老百姓购买预售的住房，因为购房人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力，所以开发商违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力。再比如，购房者与开发商签订了购房合同后，一旦开发商将购房者买的标的物向他人设定了抵押，而开发商却破产了，这个取得抵押权的他人是享有优先权的，购房者的合同诉讼可以胜诉，却无法得到执行，因为物权优先于合同权利。而预告登记制度直接排除了设立新的抵押权的可能性。

　　预告登记与本登记有所不同。所谓本登记，亦称终局登记，是对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭等法律事实所进行的、具有终局的、确定效力的登记。对法律行为引起的物权变动采取登记生效主义的，本登记一经完成，当事人所要设立、变更或消灭的物权即刻产生效力。对法律行为引起的物权变动采取登记对抗主义的，本登记一旦完成，当事人所要设立、变更和消灭的物权即可产生对抗效力。在我国，本登记的包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记。但是预告登记与前述登记不同，它是本登记得以展开的准备阶段，它并不导致终局性的确定效力，它的目的在于排除障碍，于本登记所需条件具备时，能够顺利进行本登记；与本登记条件确定不具备时，注销预告登记。所以预告登记是一种预备登记，是本登记得以展开的准备阶段，是一种临时性的登记，其所产生的效力也是临时性的。因此，不动产预告登记后，预告登记权利人应在约定的条件成就或期限到达时，积极履行合同义务，如支付价款等，同时应办理转移不动产物权的本登记。如果预告登记权利人不积极行使自己的请求权，对原本希望发生的物权变动采取消极态度，这对预告登记义务人却十分不利。因为预告登记一经完成，就发生相应的法律效力，阻碍了该义务人与第三人发生物权关系，此状态的延续，势必造成义务人的财产损失。所以，民法典第二百二十一条同时规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

　　上述所称“债权消灭”，按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第五条的规定，是指预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权。

　　此外，实践中，还应当把握以下两个问题：

　　（1）适用情形。有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：商品房等不动产预售的；不动产买卖、抵押的；以预购商品房设定抵押权的；法律、行政法规规定的其他情形。

　　（2）申请主体。预告登记的申请主体应当为买卖房屋或者其他不动产物权的协议的双方当事人。预购商品房的预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记时，预购人可以单方申请预告登记。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第二百二十一条　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）

　　第四条  未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

　　第五条  预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的“债权消灭”。

· 利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料的规定

· 不动产登记资料查询、复制的规定

· 不动产登记簿与不动产权属证书的关系

· 不动产预告登记设立的申请与审查