住宅改变为经营性用房（住改商）的相关规定

　　

　　将住宅改变为经营性用房，是指将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房等经营性用房的行为。

　　“住宅”依文意解释为“住家的房屋”，指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。“经营性用房”，是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。

　　一、住宅改变为经营性用房应当具备的条件

　　《物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

　　根据该条规定，业主实施“住改商”行为需满足两个条件：

　　（1）遵守法律、法规以及管理规约；

　　（2）应当经有利害关系的业主同意。

　　这两个条件是“住改商”行为合法性的必备条件，即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有征得有利害关系业主的同意，其行为之合法性仍不具备。

　　二、法律责任

　　最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”

　　有利害关系的业主请求“住改商”业主承担民事责任的不以已经造成实际损害为限。在已经造成现实损害的情形中，有利害关系的业主可以请求“住改商”业主承担恢复原状或者赔偿损失的民事责任。若损害尚未实际发生，但有发生之虞时，有利害关系的业主也可以请求“住改商”业主依法承担排除妨害、消除危险的民事责任。

　　三、应当注意的问题

　　1、何为有利害关系的业主？

　　最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”

　　首先，与“住改商”业主属于同一栋内的业主，系法律直接规定的有利害关系的业主，即当然的有利害关系的业主，其只需提供拥有本栋建筑物专有部分产权的证据，就足以证明其有利害关系，不需要再提供其他证据。至于具体的“住改商”行为是否构成对其权利的损害等其他问题，更侧重于要求“住改商”业主提出相反的证据。

　　第二，与“住改商”业主属于同一小区的业主，成为“有利害关系的业主”必须自行举证证明“有利害关系”的事实，包括有损害发生或可能发生、损害与“住改商”行为之间有因果关系，被损害的权利内容，可以是其生活环境的恶化、生活质量的下降乃至房屋价值的贬损等。也就是说，在举证问题上，非本栋的业主必须举证证明，由于某业主的“住改商”行为，给其居住和生活环境造成或者可能造成不利影响，减少或者降低了其房屋的使用价值和交换价值。

　　2、确定有利害关系业主的意见，不能以“多数决”为原则。

　　最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

　　实践中有这样一种观点和操作方法，即：拟进行“住改商”的业主先逐一征求有利害关系业主的意见，如果同意的有利害关系业主超过二分之一简单多数或者三分之二绝对多数，则该行为的合法性得以成就；少数有利害关系业主之“不同意”应当趋从于多数有利害关系业主的“同意”。从法律解释的必要性以及《物权法》第77条之规范目的角度看，前述理解不仅没有法律依据，而且也违背了《物权法》的立法本意。

　　3、住宅业主利用其住宅开办小卖部、早点铺、理发店的，是否也适用《物权法》第77条和司法解释的规定。

　　不得随意改变住宅的居住用途，是区分所有权人（业主）应当恪守的最基本的准则，是其必须承担的一项基本法定义务。实践中，有些业主确实因生活需要，利用其住宅开办小卖部、早点铺、理发店。尽管此类行为较用于经营生产企业、规模较大的餐饮、娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等情形程度为轻，但在性质上，仍然属于将住宅改变为经营性用房。《物权法》第77条并没有此类行为可不予适用的本意。所以，也应当满足《物权法》第77条规定的条件，即不得违反法律、法规以及管理规约，并应当经有利害关系的业主同意。不过在实践中，业主对这类行为一般不会抱有极端对立的情绪，因为该类“住改商”主要的消费人群是其他业主，其开放性并不大。从这个角度说来，《物权法》第77条的立法目的，实际上主要针对的是利用住宅从事经营生产企业、规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪音、污水、异味、过多外来人员出人等影响其安宁生活的营业行为。

　　4、“住改商”业主已经办理了工商登记取得营业执照的事实，不能成为抵消有利害关系业主反对意见的理由。

　　“住改商”行为合法性欠缺与否与该业主是否办理了工商登记以及是否取得营业执照没有关系。实践中，有的“住改商”业主以其已经办理工商登记并取得了营业执照为由主张其行为的合法性，用以对抗有利害关系业主的反对意见。这种理解是不正确的。因为，办理工商登记并取得了营业执照的事实属于行政登记及许可范围，其不涉及当事人“住改商”民事行为效力问题。因此，该事实不具备颠覆或者限制《物权法》第77条规定的效力。

　　5、专有部分使用人实施“住改商”行为，诉讼主体的设置。

　　《物业管理条例》第47条第2款规定：物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。根据该条规定精神，在因专有部分使用人“住改商”行为而导致的相关纠纷案件中，专有部分使用人及业主应当作为“共同被告”。




　　关联法律法规条文

　　中华人民共和国物权法

　　第七十七条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　物业管理条例

　　第四十七条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第十条　业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

　　第十一条　业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

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