共有部分的认定

　　

　　《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

　　最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

　　（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

　　根据上述规定，共有部分可以从以下几个方面认定：

　　一、法定共有部分

　　法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分，称之为法定共有部分。从《物权法》的规定来看，下列部分属于法定共有部分。

　　（一）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

　　也就是说，城镇公共道路不属于业主共有，而属于国家所有。只有城镇公共道路之外的道路，才属于业主共有。《物权法》之所以规定除城镇公共道路之外的小区的其余道路归业主共有，主要理由是道路是业主实现其专有部分所有权所必需的。道路如果不归业主共有，而业主必须要利用道路，那法律还得通过相邻关系或者地役权来设定通行权，而一个小区少则几十人，多则几百人甚至上千人，显然这样的制度设计是不切实际的，也是会损害业主权益的。实际上，小区道路归业主共有的理论基础是，由于小区的土地使用权归业主共有，那么小区内的道路当然应当归业主共有，而不允许开发商保留道路的所有权。

　　（二）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

　　《物权法》作出此种规定的原因在于：一方面，这对维护业主的利益是十分必要的，因为业主在购房的时候，十分看重绿地的面积，甚至将绿地的有无以及面积的大小作为决定自己是否购买的条件。这就是说，绿地的有无和大小，直接决定了业主是否订立房屋买卖合同或者直接影响到买卖的价格。在此情况下，绿地已经成了房屋买卖合同中的主要条款。如果开发商改变了绿地的用途，将可能导致业主订立合同的目的不能实现。另一方面，如果由开发商保留绿地所有权的话，那么开发商基于自己利益的考虑可能会改变绿地用途。在此情况下，业主们很难通过法律的途径来对此种行为加以制约。实际上，绿地归业主共有的理论基础在于小区的土地使用权归业主共有。

　　（三）建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有。

　　其他公共场所包括哪些呢？其标准是，这些公共场所不属于某一单个的人所有，也不属于开发商所有。如专属于某一单个的人所有，或者属于开发商所有，那么都不是本条规定的其他公用场所。这些公共场所包括小区的免费健身的地方、公共休息场所，如有的小区有露天喷泉，不用时小区居民可以到此休息，该地方就属于《物权法》第73条讲的“其他公共场所”。走廊、建筑物的大堂等也属于公共场所。其他公用设施的标准也是，不属于某一单个的人所有，也不属于开发商所有。如免费的健身设施，露天喷泉设施、绿化设施、路灯、小区的围墙、大门、避难层、设备层、设备间等等，都属于《物权法》第73条规定的其他“公用设施”。

　　（四）物业服务用房属于业主共有。

　　（五）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　（六）电梯、水箱属于业主共有。

　　二、天然共有部分

　　天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。

　　具体为：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。

　　三、约定共有部分

　　除法定共有部分、天然共有部分外，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，属于约定共有部分。

　　四、建筑区划内的建设用地使用权的权属

　　我国在法律上确定了“房随地走”或者“地随房走”的制度。也就是说，业主拥有了专有部分的所有权，对该专有部分所占的土地也享有相应的建设用地使用权。由于是区分所有的建筑物，其中的某一专有部分所对应的建设用地使用权是无法具体确定的。因此，对整个建筑物所占的建设用地使用权，只能由该建筑物内的所有业主共有。

　　需要注意的是，建筑区划内的建设用地使用权不是都属业主共有，还有例外。例外的情形如下：

　　1．在小区内的某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下，该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主，而不属于小区的全体业主共有。对于这样的整栋建筑物，不少地方可以办理独立的建设用地使用权证。如果该整栋建筑物被征收，所获得的补偿也应该归该特定业主。

　　2．小区内的城镇公共道路占地。该地的建设用地使用权不属于共有部分。

　　3．小区内的城镇公共绿地占地。该地的建设用地使用权不属于共有部分。

　　需要强调的是，建筑区划内的建设用地使用权的共有不是传统意义上的共有。传统意义上的共有是所有权的共有。而我国的土地的所有权属于国家或者集体，业主不可能成为土地的所有人，因此这里的建设用地使用权的共有只能是准共有，是对建设用地使用权的共有。




　　关联法律法规条文

　　中华人民共和国物权法

　　第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第三条　除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

　　（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

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