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不动产登记审核程序
作者：本网综合 发布：2018-03-06 浏览量：1704
审核是指不动产登记机构受理申请人的申请后，根据申请登记事项，按照有关法律、行政法规对申请事项及申请材料做进一步审查，并决定是否予以登记的过程。
一、书面材料审核
1.进一步审核申请材料，必要时应当要求申请人进一步提交佐证材料或向有关部门核查有关情况。
（1）申请人提交的人民法院、仲裁委员会的法律文书，具备条件的，不动产登记机构可以通过相关技术手段查验法律文书编号、人民法院以及仲裁委员会的名称等是否一致，查询结果需打印、签字及存档；不一致或无法核查的，可进一步向出具法律文书的人民法院或者仲裁委员会进行核实或要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。
（2）对已实现信息共享的其他申请材料，不动产登记机构可根据共享信息对申请材料进行核验；尚未实现信息共享的，应当审核其内容和形式是否符合要求。必要时，可进一步向相关机关或机构进行核实，或要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。
2.法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。对已实现信息共享的，不动产登记机构应当通过相关方式对完税或者缴费凭证进行核验。必要时，可进一步向税务机关或者出具缴费凭证的相关机关进行核实，或者要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。
3.不动产登记机构应当查验不动产界址、空间界限、面积等不动产权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确。
4.不动产存在异议登记或者设有抵押权、地役权或被查封的，因权利人姓名或名称、身份证明类型及号码、不动产坐落发生变化而申请的变更登记，可以办理。因通过协议改变不动产的面积、用途、权利期限等内容申请变更登记，对抵押权人、地役权人产生不利影响的，应当出具抵押权人、地役权人同意变更的书面材料。
二、查阅不动产登记簿
除尚未登记的不动产首次申请登记的，不动产登记机构应当通过查阅不动产登记簿的记载信息，审核申请登记事项与不动产登记簿记载的内容是否一致。
（1）申请人与不动产登记簿记载的权利人是否一致；
（2）申请人提交的登记原因文件与登记事项是否一致；
（3）申请人申请登记的不动产与不动产登记簿的记载是否一致；
（4）申请登记事项与不动产登记簿记载的内容是否一致；
（5）不动产是否存在抵押、异议登记、预告登记、预查封、查封等情形。
不动产登记簿采用电子介质的，查阅不动产登记簿时以已经形成的电子登记簿为依据。
三、查阅登记原始资料
经查阅不动产登记簿，不动产登记机构认为仍然需要查阅原始资料确认申请登记事项的，应当查阅不动产登记原始资料，并决定是否予以继续办理。
四、实地查看
1.适用情形和查看内容。属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；
（2）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；
（3）因不动产灭失申请的注销登记，查看不动产灭失等情况；
（4）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
2.查看要求。实地查看应由不动产登记机构工作人员参加，查看人员应对查看对象拍照，填写实地查看记录。现场照片及查看记录应归档。
五、调查
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
六、公告
1.不动产首次登记公告
除涉及国家秘密外，政府组织的集体土地所有权登记，以及宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记，不动产登记机构应当在记载于不动产登记簿前进行公告。公告主要内容包括：申请人的姓名或者名称；不动产坐落、面积、用途、权利类型等；提出异议的期限、方式和受理机构；需要公告的其他事项。
不动产首次登记公告由不动产登记机构在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。
公告期满无异议的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。公告期间，当事人对公告有异议的，应当在提出异议的期限内以书面方式到不动产登记机构的办公场所提出异议，并提供相关材料，不动产登记机构应当按下列程序处理：
（1）根据现有材料异议不成立的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。
（2）异议人有明确的权利主张，提供了相应的证据材料，不动产登记机构应当不予登记，并告知当事人通过诉讼、仲裁等解决权属争议。
2.依职权登记公告
不动产登记机构依职权办理登记的，不动产登记机构应当在记载于不动产登记簿前在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告，公告期不少于15个工作日。公告期满无异议或者异议不成立的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。
3.不动产权证书或者不动产登记证明作废公告
因不动产权利灭失等情形，无法收回不动产权证书或者不动产登记证明的，在登记完成后，不动产登记机构应当在其门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。
七、审核结果
1.审核后，审核人员应当做出予以登记或不予登记的明确意见。
2.经审核，符合登记条件的，不动产登记机构应当予以登记。有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记并书面通知申请人：
（1）申请人未按照不动产登记机构要求进一步补充材料的；
（2）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请人不一致的；
（3）申请登记的不动产不符合不动产单元设定条件的；
（4）申请登记的事项与权属来源材料或者登记原因文件不一致的；
（5）申请登记的事项与不动产登记簿的记载相冲突的；
（6）不动产存在权属争议的，但申请异议登记除外；
（7）未依法缴纳土地出让价款、土地租金、海域使用金或者相关税费的；
（8）申请登记的不动产权利超过规定期限的；
（9）不动产被依法查封期间，权利人处分该不动产申请登记的；
（10）未经预告登记权利人书面同意，当事人处分该不动产申请登记的；
（11）法律、行政法规规定的其他情形。
相关法律法规条文
不动产登记暂行条例
第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；
（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；
（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。
第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；
（二）在建建筑物抵押权登记；
（三）因不动产灭失导致的注销登记；
（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
（一）违反法律、行政法规规定的；
（二）存在尚未解决的权属争议的；
（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；
（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
