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房地产抵押权实现的条件
作者：本网综合 发布：2018-03-26 浏览量：1237
抵押权的实现也称抵押权的实行，是指抵押权人在特定条件下对抵押物行使优先受偿权的行为。抵押权的实现是抵押权最重要的效力，也是抵押权人最主要的权利。抵押权的实现在法定和约定的条件成就时，抵押权人即可通过一定的方式实现抵押权，以处分抵押物所得价款优先受偿。
《担保法》第五十三条第一款规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。《物权法》第一百九十五条第一款规定： 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。据此，抵押权的实现须具备以下条件：
一、存在有效的抵押权。
抵押权的实现首先应以抵押权存在为前提，当事人只有享有抵押权时，才可以实现抵押权。其次，抵押权必须合法有效。抵押权是对物的价值的支配权，如果不能合法存在，则不享有支配权，也就谈不上优先受偿了。
二、债务履行期间届满，债务人不履行债务。
抵押权的目的在于担保债权受偿。若债权人的债权未届清偿期而允许抵押权人行使抵押权，将损害债务人依法应当享有的期限利益。因此，抵押权人行使抵押权以债权已届清偿期而未受清偿为要件。
不履行债务包括全部不履行或部分不履行。债务人按照合同规定应当履行债务而不履行或未完全履行才能行使抵押权。如果债务人在履行届满时履行了应负的义务，抵押权即归于消灭，债权人不能行使抵押权（双方有免责条款的除外）。如果债权人与房地产抵押人就债务的履行达成了新的抵押合同，抵押权也不能实现，如果仅有抵押人单方提出新的抵押担保，未形成合意不能对抗抵押权实现。
需要注意的是，在债务履行期满之前，由于法定事由或者约定事由的出现，抵押权人有权要求处分抵押的房地产，提前实现抵押权。 在房地产抵押提前实现后，所得的价款，如果抵押双方同意，或者抵押人已经死亡、破产的，可以提前清偿；否则，应将价款提存，以保证主债权到期后可获清偿。这些情形有：
（1）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务。
（2）抵押人被依法宣告解散或者破产。
（3）抵押人违反相关法律法规，擅自处分抵押房地产。
（4）发生了当事人约定的实现抵押权的情形。
《物权法》之所以将当事人约定的情形作为实现抵押权的事由，是为了对抵押人的某些行为进行约束，以更好的保护抵押权人的权益。比如在浮动抵押的情形下，如果只允许抵押权人在债务人到期不履行债务时才能实现抵押权，可能会由于抵押人在经营过程中的非正常经营行为或者恶意的行为，甚至是正常经营行为，造成抵押权实现时抵押财产大量减少，无法对抵押权人的债权起到担保作用，从而损害抵押权人的利益。
三、债务的未清偿不是因为债权人的原因所造成的。
债务不履行的原因是多方面的，有不可抗力的原因；有债权人的原因；有债务人的原因。“只有在因债务人方面的原因未清偿债务时，抵押权人才可以实现抵押权；如因其他原因致使债务不履行的，抵押权人不能实现抵押权。”
相关法律法规条文
中华人民共和国城市房地产管理法
第四十七条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
中华人民共和国物权法
第一百七十条 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
