车位、车库归属的规定

　　


　　业主的建筑物区分所有权中，争议较大的是车位、车库的所有权归属问题。有的观点认为车位、车库应当归业主共有，有的认为应当归开发商所有，有的认为应当由当事人自行协商确定。立法机关的观点是，由于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因，归业主共有很难操作。属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。建筑区划内的车位、车库问题涉及业主的基本权利，实践中其归属问题的判断非常复杂，此类纷繁复杂的情况，如果采取“一刀切”的法律统一规定的方式予以解决，不尽科学亦有失简单，同时有可能引发新的不公，激化社会矛盾。且从房地产市场的情况看，一般来说，专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。这样，既容易操作，也可以避免纠纷。基于对已存地方性法规规定和实践做法的总结，以协调兼顾业主和开发商两者利益为出发点，民法典第二百七十五条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。同时，对现实生活中不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位的问题，第二款有针对性地规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　一、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定

　　所谓“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”即规划内车位、车库。此类车位、车库是建设单位在开始建造之处经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位、车库。建筑区划内符合规划建设的车位、车库的归属，属于当事人约定范围。

　　约定方式包括出售、附赠或者出租等。对此应作广义理解，此种约定不仅限于商品房买卖合同的约定，也包括当事人之间的其他协议形式。出售主要指开发商将车位、车库交付业主所有，由业主支付约定价款的方式。附赠，指开发商把属其所有的车位、车库无偿地送给业主，业主同意接受的方式。附赠一般发生在商品房买卖过程中，其性质多为开发商为促进商品房销售而附加提供给买受人的一种优惠措施。出租，系指开发商作为出租人把出租财产车位、车库交给业主使用，业主支付租金，并在租赁关系终止时将车位、车库返还给开发商的方式。关于约定的形式应当为要式合同，即车位、车库所有权的归属为与房屋所有权密切相关的不动产的归属，故依法应当采取书面合同方式。

　　二、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有

　　这里所称“车位”，是指建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的规划外车位。即项目建设按照规划批准的建设完成后建设单位或者物业服务企业履行相关批准手续，再占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位。

　　建筑区划内的道路、其他公共场所，属于业主共有，因而于业主共有道路、或者其他场地上修建的停车位的归属亦应当随着土地使用权的移转而确定为业主共有。也就是说，对于初始规划外新建的车位，都是利用或者依附于业主享有共有权利的标的物才形成和建设的，这些通过正常审批程序、符合要求建成的停车位，属于业主就其共有部分依法应当享有的权利内容的合理变更，但是权利的性质并未发生变化，因此，对于在此条件下增加车位的归属，仍然应当属于业主共有。

　　需加以注意的是，这里仅规定了占用业主共有道路、其他场地上用于停放汽车的车位，属于业主共有，未包括车库。这是因为，其一，车库基本上都建设在地下部分，车库所占用的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有。地下空间利用权虽包含在土地使用权之中，但其并非随专有部分的购买而当然取得，地下空间利用权的归属要根据规划来确定。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。其二，车库作为独立使用对象，不属于小区共用的公共设施，故车库的归属应通过约定进行。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第二百七十五条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　第六条  建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。

· 业主对其共有部分享有的权利和承担的义务

· 建筑区划内专有部分的认定

· 业主对其建筑物专有部分享有的权利和承担的义务

· 国家举办的事业单位的物权的规定