业主大会决定事项的效力

　　

　　业主大会会议所作出的决议的效力，包括决议的效力的位阶、决议的效力的范围以及决议违法的撤销三个方面的问题。

　　一、决议效力的位阶

　　业主大会尽管是业主团体的最高意思机关，但其所作出的决议不得违反管理规约。所谓管理规约，即业主为增进共同利益，确保良好生活环境，经业主大会决议的共同遵守事项。即业主对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反义务时应当承担的责任等事项依法作出的约定。其如同国家的宪法或公司的章程，具有业主团体自治法则的性质，是业主团体的最高自治规则。因此，业主大会会议的决议不得与之相抵触。我国《物业管理条例》第17条第2款规定：“管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。”据此，业主大会会议的决议也不得违反国家法律、法规或者损害社会公共利益。另外，由于业主委员会系业主大会的常设机构和执行机构，执行业主大会的决定事项，因此业主大会的决议不但可以约束业主，而且对业主委员会也有约束力。换言之，业主委员会所作出的有关共同事务的管理或决议，不得与业主大会会议的决议相抵触。

　　由此可见，业主团体的构成员，其所遵守的规定，以国家法律、行政法规的效力位阶最高，管理规约次之，业主大会会议的决议再次之，最后为业主委员会的决议。

　　二、决议的效力范围

　　我国《物权法》第78条第1款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。”须注意的是，对全体业主具有约束力的业主大会的决定，必须是依法设立的业主大会作出的，且必须是业主大会依据法定程序作出的，同时应符合法律、法规及规章的规定，不违背社会公德，不损害社会公共利益、国家利益和他人的合法权益的决定，此三点必须同时具备，才对全体业主具有约束力，否则没有约束力。

　　业主的继受人，包括概括继受人与特定继受人。前者如继承人、营业合并人或财产概括承受人，由于这些人系权利义务的概括承受人，因此应受业主大会决定的约束，自不待言；后者则包括区分所有权的买受人、受赠人等移转继受人，以及区分所有建筑物的承租人、借用人等设定继受人。这些特定继受人是否也受业主大会决定的约束，理论上有否定说与肯定说两种意见。否定说认为，一般合意的商定、达成，仅能约束合意的当事人，业主大会的决定在性质上为业主间的合意，因此不能对抗特定继受人，即对特定继受人并无约束力。肯定说则认为，业主大会为业主团体的意思决定机关，按照团体法的规则和法理，其所作出的决定对于特定继受人应有约束力。

　　我国理论界与实务界的通说均采肯定说，即认为业主大会或业主委员会的决定，不仅约束业主，而且约束区分所有权的买受人、互易人和受赠人，业主死亡后的继承人、受遗赠人，区分所有建筑物的承租人、借用人。《建筑物区分所有权解释》第16条第2款也采肯定说，其规定：“专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”

　　三、决议违法的撤销

　　业主大会所作出的决议违法，包括程序违法和内容违法。在比较法上，业主大会的召集程序或决议的方法违反法律、行政法规或管理规约时，业主得于决议后一定期间内请求法院撤销其决议(决定)。此项诉讼为形成诉讼，提起撤销决议的诉讼，经法院判决确定者，该次业主大会会议如系召集程序违法的，撤销其全部决议(决定)；如系决议方法违法的，则只撤销该特定决议的事项。至于业主大会会议决议的内容违反法律、行政法规或管理规约的，则系无效，此无效系不待法院判决而当然的无效。不过对于决议的内容是否违法有争议时，仍须提起确认之诉，而由法院判决确认之。

　　我国《物权法》和《物业管理条例》并未将业主大会的决议违法区分为程序违法和内容违法两种类型，但根据(物权法》第76条的立法精神，《建筑物区分所有权解释》第12条将《物权法》第78条第2款规定的“业主合法权益”解释为不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定。对于业主大会作出的决议违法的，《物权法》和《物业管理条例》规定了下列两种撤销制度。

　　1、行政撤销。《物业管理条例》第19条第2款规定，业主大会作出的决定违反法律、法规的，“物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”此所谓“撤销”系行政法上的撤销，其撤销权力人是作为行政机关的物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府。

　　2、请求人民法院撤销。《物权法》第78条第2款、《物业管理条例》第12条第5款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，此在理论上称为请求法院撤销。

　　须注意的是，业主行使此撤销权须符合下列条件：一是业主大会的决定违法，如没有按照法定程序作出决定。二是业主大会的决定侵害了业主合法权益，如决定将明确属于某特定业主的绿地作为全体业主共有的停车位。三是此类撤销权属于受侵害的业主，未受侵害的业主不享有此项权利。四是此类撤销权的行使须通过诉讼的方式，即受侵害的业主请求人民法院予以撤销业主大会的决定。另外，为弥补我国《物权法》的立法漏洞，《建筑物区分所有权解释》第12条就此项撤销权的行使期限作了明确规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”应注意的是，此处行使撤销权的1年的期间在性质上为除斥期间，其不存在中止、中断和延长的问题，系不变的固定期间。




　　关联法律法规条文

　　中华人民共和国物权法

　　第七十八条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　物业管理条例

　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第十二条　业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

　　第十六条　建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。


　　专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

· 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

· 业主大会的职责

· 物业管理区域的划分及业主大会与业主委员会的设立规则

· 业主大会的组成和性质