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前期物业服务合同的特征、时效及内容
作者：本网综合 发布：2018-08-21 浏览量：1375
一、前期物业服务合同的含义
通常状况下，业主、业主大会选聘物业服务企业开展工作，物业服务合同在业主大会和物业服务企业之间签订。但是，在物业建成之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动，由于此时业主大会尚未成立，不可能由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。这种情况下，只能由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业服务企业之间签订，称为前期物业服务合同。
所谓前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。
二、前期物业服务合同的特征
前期物业服务合同具有以下特征：
1．前期物业服务合同具有过渡性
前期物业管理活动的过渡性，决定了前期物业服务合同的过渡性。实践中，物业的销售、业主的入住是持续的过程，业主召开首次业主大会会议时间的不确定性，决定了业主、业主大会选聘物业服务企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限也是不确定的。但是，一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同即终止，意味着前期物业管理阶段结束，进入了通常情况下的物业管理阶段。
2．前期物业服务合同是要式合同
前期物业服务合同是要式合同，即以书面的形式签订。便于明确合同主体的责权利，防止建设单位和物业服务企业侵害业主权益的情况发生，发生纠纷时也有据可查。
3．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
这是因为在前期物业管理阶段，首次业主大会尚未召开，业主还不能形成统一意志来决定如何选聘物业服务企业，而此时已有实施物业管理的现实必要。因此，《物业管理条例》规定，建设单位选聘物业服务企业的，应当与物业服务企业签订前期物业服务合同。通常情况下，在房屋买受人签署的临时管理规约中，明确了建设单位代为签订前期物业服务合同的内容，而且由于建设单位作为物业的初始业主，自然享有首次选聘物业服务企业的优先权，临时管理规约的授权和建设单位的初始物权，构成了签订前期物业服务合同的法理依据。
4．前期物业服务合同主要通过招投标方式签订
《物业管理条例》规定，除投标人少于3人或者规模较小的以外，住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。招投标方式体现了机会均等的市场原则，既有利于遏制建设单位利用优势地位损害业主的权益，也有利于物业服务企业平等参与市场竞争。
三、前期物业服务合同的时效
由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，仅仅是在业主不具备自行选聘物业服务企业条件下的权宜措施，因此在业主自行选聘物业服务企业条件具备后，必须赋予业主选聘物业服务企业的自主权。《物业管理条例》第二十六条对此做出了特别规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”
《物业管理条例》关于前期物业服务合同的规定，可以从以下两方面理解：
一方面，前期物业服务合同可以约定期限。与其他一次性服务不同，物业管理服务具有长期性的特点。物业服务企业实施物业管理服务过程中，要进行购置设施设备等一些前期投入，这些前期投入作为企业的经营成本，需要一定时问的经营活动才能逐步得到回收。物业服务企业在承接物业之前，要进行成本测算和经营风险预测，前期物业服务合同期限不确定，不仅不利于物业服务企业统筹安排工作，降低交易成本费用和防范经营风险，而且可能导致物业管理市场秩序的混乱，诱发纠纷和矛盾。因此，前期物业服务合同约定期限，在便于物业服务企业作出科学、合理商业预期的同时，也可以督促业主及时成立业主大会，尽快行使自行选聘物业服务企业的权利。
另一方面，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。虽然期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。也就是说，前期物业服务合同按照约定的期限履行完毕的前提是，前期物业服务合同期内没有物业服务合同生效的事实。前期物业服务合同附条件终止，是由前期物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业服务企业，进入了正常的物业管理阶段，前期物业服务合同就完成了它的阶段性目标而自动终止，终止的时问以业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时为准。
四、前期物业服务合同的主要内容
为规范和指导建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，建设部于2004年9月制订并发布了《前期物业服务合同(示范文本)》，根据该示范文本，前期物业服务合同应包括以下内容：
1．合同当事人与物业的基本情况
主要包括合同当事人情况和物业的基本情况两方面。
2．物业服务内容与质量
物业服务企业提供物业服务的项目，一般包括以下方面：(1)物业共用部位的维修、养护和管理；(2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；(4)公共绿化的养护和管理；(5)车辆停放管理；(6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；(7)装饰装修管理服务；(8)物业档案资料管理。当事人可针对所提供的服务项目，具体承诺各项服务达到的服务水平和质量标准，作为合同的附件。例如，对于物业共用部位的维修、养护和管理，可以承诺在保修不到位的情况下，物业服务企业应当代为履行保修责任；对于物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，可以承诺建立共用设施设备维修、养护档案，准确记录维修、养护情况；对于维修共用设施设备，保证业主用水、用电主要时段不受影响；对于公共绿化可以承诺配备专业人员养护和管理等等。对于向特定业主提供单独议价的其他服务，如承揽房屋装修工程、代理房屋出租、提供家政服务等，也可以在前期物业服务合同列明，但不属于公共服务项目。
3．物业服务计费方式
包干制和酬金制两种计费方式，建设单位与物业服务企业协商后，可以选择其中的一种计费方式。
4．物业经营管理活动的内容
物业经营管理活动，是指利用物业共用部位与共用设施设备所进行的经营活动。例如利用物业大厦、场地进行广告经营，对物业共用部位、场地进行出租经营等。一般情况下，物业经营活动由物业服务企业统一经营，便于统一管理、统一协调，还可以降低服务成本，扩大利润空间。建设单位与物业服务企业可以就物业经营活动的项目，做出具体约定，其中主要包括：(1)物业经营活动的项目名称；(2)物业经营部位的权属界定；(3)物业经营项目的收费标准；(4)业主与物业服务企业关于经营项目收费或利润的分成比例。
对于停车管理服务，物业服务企业应与停车场车位使用人另行签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
除停车管理服务项目外，物业管理区域内的会所经营、其他附属房屋经营，以及广告经营，均应当在前期物业服务合同中，明确约定权利义务。如果物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施，统一委托物业服务企业经营管理，建设单位与物业服务企业也可以在前期物业服务合同中，统一约定业主与物业服务企业对经营收入的分配比例或数额。
5．物业的承接查验
前期物业服务合同中物业的承接查验应当包含以下几个方面的内容：(1)说明查验的共用部位共用设施设备的内容；(2)双方确认共用部位共用设施设备存在的问题；(3)建设单位应承担的责任和解决办法；(4)建设单位应向物业服务企业移交的资料；(5)建设单位的保修责任等。
6．物业的使用与维护
前期物业服务合同中物业的使用与维护应当包含以下几个方面的内容：(1)建设单位和业主、使用人配合实施物业管理服务规章制度的义务；(2)物业服务企业制止业主和使用人违反临时管理规约的具体措施；(3)物业服务企业对重大事项的告知义务和接受监督义务；(4)业主装饰装修房屋的约定；(5)物业管理用房的具体约定。
7．违约责任
主要包括甲乙双方、业主和物业使用人的违约责任，以及特殊情况下的免责条款。
8．其他事项
主要包括合同期限，争议的解决方式以及合同终止和续约条款。
关联法律法规条文
物业管理条例
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
