物业服务企业违反物业服务合同应承担的法律责任

　　

　　《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第35条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”根据以上规定，物业服务企业提供服务应符合合同的约定，否则，将构成违约，应承担相应的法律责任。

　　物业服务企业违反合同约定构成违约，应符合以下几个条件：（1）要有不履行或者不完全履行合同义务的行为。（2）当事人的违约行为造成了损害事实。（3）违约行为和损害结果之间存在着因果关系。其中，违约行为与损害结果之间具有因果关系。

　　最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据该规定及物业服务合同的特殊性，并结合《合同法》和《物业管理条例》的相关规定，物业服务企业违反物业服务合同应承担法律责任的具体形式有：

　　1、继续履行合同。《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”如实践中，有少数物业服务企业出于减少物业服务管理开支的角度考虑，怠于履行保养义务，致使公共部位和设施内受到损害，对此，业主与业主团体，可以要求物业服务企业依照双方合同约定继续履行合同。

　　2、支付违约金。如果当事人在物业服务合同中约定了违约金，则一方实施了违约行为后，另一方可以要求其承担支付违约金的责任。

　　3、赔偿损失。物业服务企业违约行为造成对方损失的，对方可以要求其赔偿损失的法律责任。审判中此类案件所占比重较大，如物业服务企业怠于履行消防、水患、坍塌等重大安全管理义务，并造成重大损失的，业主或者业主团体可以向物业服务企业主张，返还相应的物业服务管理费用、承担赔偿损失的责任。其赔偿范围还应包括所导致的直接损失及安置所产生的损失。如果这一重大事故是由业主或者使用人引发的，则应当由业主或使用人承担民事责任。

　　4、其他违约责任承担方式。如价格和利息罚则等。

　　物业服务企业不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，除依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任外，如果侵害业主和他人财产权和人身权利时，被侵害人还可以请求物业服务企业承担民事侵权责任。

　　实践中物业服务企业侵权行为主要有：物业管理人员在物业服务管理过程中的职务侵权；物业服务企业违反共用设备服务管理义务的侵权；物业服务企业侵犯建筑物共用部分、小区共用部分或配套公共设施权益的侵权；第三人致害时物业服务企业未履行保障义务的侵权等。认定物业服务企业的行为是否构成侵权，应具备以下几个要件：一是物业服务企业实施了加害行为；二是有业主损害事实的发生和存在；三是物业服务企业的加害行为，与业主所遭受的损害事实之间存在因果关系；四是物业服务企业存在过错。




　　关联法律法规条文

　　物业管理条例

　　第三十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第三条　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

· 物业服务合同的效力及主要内容

· 物业服务企业的法律性质

· 管理规约的法律效力

· 物业服务企业在承接查验中的义务和法律责任