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不动产登记申请的原则
作者：本网综合 发布：2018-03-05 浏览量：2082
一、不动产登记以依申请登记为原则，其他登记为例外。
是否申请登记属于当事人的权利，登记机构不能强制。不动产登记以申请为原则，登记机构依职权登记和根据法院等的嘱托进行的登记属于例外。依申请登记的例外情形，具体而言，主要包括以下几种：
（1）查封登记的情形。查封登记是由登记机构按照法院的查封裁定书和协助执行通知书进行的登记，不需要申请。
（2）登记机构可以直接进行变更登记的情形。如已登记的不动产所在地的地名发生变化的，登记机构可以不需要经过当事人申请直接办理变更登记，因为这种变化不影响当事人的实体权利。
（3）登记机构可依职权进行的注销登记情形。现实生活中存在不少原权利人怠于申请注销登记的情况，此时登记簿仍然记载为原权利人，与实际的权利状态不符，不仅容易造成登记簿管理上的混乱，还可能影响其他人的权利。特殊情况下登记机构可以基于职权直接办理注销登记；一般情况下，登记机构不得直接注销。
二、不动产登记以共同申请为原则，单方申请为例外。
不动产登记申请应当以共同申请为基本原则，以单方申请为例外。除一些法定的可以单方申请的情形外，其他情形均需当事人共同申请。不动产登记，作为不动产物权变动的公示方法，主要是为了不动产权利交易服务的，是交易双方关于权利变动的意思表示一致的外在表现。这就首先要求双方就权利变动达成意思表示的一致，而这种意思表示的一致在登记程序中就体现为共同申请。
共同申请是不动产登记申请的一般方式，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等，这些行为都属于民事法律行为中的双方行为，需要两个意思表示的合致方得以成立。合同作为一种典型的双方行为，是物权变动的原因行为，仅具备债权效力，合同签订后，还须办理相应的不动产登记，才能发生物权变动的效力。基于这些行为的不动产登记，如果当事人不共同申请，登记机构就无法完整了解当事人的真实意思，登记结果的正确性也就无法保证，从而使登记的公示公信效力受到影响。
单独申请的情形基本上可以分为二种：一是不存在不动产权利的交易，也就不存在对方当事人，只能单独申请；二是权利来源于法律的规定，不需要征得原不动产权利人的同意，也不必要求原权利人和现权利人一同申请。具体来说可以分为七种类型：
（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（6）申请更正登记或者异议登记的；
（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
相关法律法规条文
不动产登记暂行条例
第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记或者异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
不动产登记暂行条例实施细则
第二条 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。
房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
· 不动产登记的类型
