商品房交付的条件及风险责任的转移

　　

　　商品房交付，是指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。

　　一、商品房交付的条件

　　（1）法定条件。《城市房地产管理法》第27条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”即竣工验收合格，是商品房交付的法定条件。

　　（2）约定条件。即商品房买卖合同的当事人对“房屋交付使用”内容进行的特别约定。如当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买房户；否则，将承担违约责任。

　　实践中，验收部门不可能对每套房子都进行验收，只能通过抽查方式进行，难免会有部分房产存在这样或那样的问题，这就涉及该种房屋是否视为交付的问题。作为开发商，已经取得了政府部门的批准文件，当然认为符合交付条件；但对客户来讲，自己的房子存在问题，按道理肯定不算交房；开发商什么时候令房子符合条件，什么时候算交房，修缮期间开发商需要支付逾期交房的违约金。特别是对精装修的房产，存在问题的概率更大，但是现在的合同文本中却无法解决。因此，无论对开发商还是客户来讲，通过补充协议的方式，约定好本套房产的交付条件及承担责任的方式都是非常有利的。

　　二、风险责任的转移

　　所谓风险责任，是指因不可抗力或意外事件而非合同当事人的原因导致标的物毁损灭失时，由谁来承担该损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定， 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国城市房地产管理法

　　第二十七条　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

　　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

　　城市房地产开发经营管理条例

　　第十七条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

　　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　第十一条  对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

· 商品房预售款的法定用途及其监管

· 商品房销售代理的规定

· 商品房预售合同登记备案的效力

· 房地产开发项目质量责任制度