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房屋租赁合同的效力延伸
作者：本网综合 发布：2018-03-25 浏览量：1293
城镇房屋租赁合同的效力延伸与继承相似，但不是继承。继承是一个人死亡后，他的财产由其继承人继承，继承人取得遗产的所有权。在房屋租赁合同中，转移的不是物权，而是租赁权。这就是当代民法物权债权化和债权物权化的问题。债权物权化的典型，就是租赁合同产生的租赁权，房屋租赁合同的这些问题，其实都是租赁权，租赁房屋本来是出租人的，但承租人根据租赁合同的债权而取得租赁权，可以使用、收益，还可以转租。这个租赁权就是物权化的债权。有的国家的法律承认租赁权是物权，但大多数国家还是仅把它作为一个物权化的债权对待。既然租赁权不是财产权，就没有继承问题，当承租人是自然人并且去世后，合同的租赁期还没有完成，《合同法》第二百三十四条明确规定，与承租人生前共同居住人可以按照原租赁合同租赁该房屋。这就是租赁合同效力延伸问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》参照这一规定，第十九条规定了另外两个效力延伸的规则。
1.承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
承租人死亡后，生前未与其共同生活的亲属或者法定继承人，如果确需继续租用住房的，享有优先承租权，可以与出租人另行签订房屋租赁合同。但是，在租赁期间，与承租人共同居住的人有在租赁的房屋内居住的权利，出租人不得干涉。承租人死亡后，生前与承租人共同居住的人可以继续租赁原住房，但应与出租人办理续租手续，变更承租人。承租人死亡后无共同居住之人的，租赁关系终止。原共同居住之人另有住房的，也可以终止租赁关系。
2.租赁房屋如果是给个体工商户的家庭使用，不是自己使用，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其他家庭成员作为个体工商户的经营者，有权主张继续租赁合同的效力，一直用到合同约定的租赁期满。
3.租赁房屋从事合伙经营，即合伙人个人租赁房屋给合伙使用，不是自己使用，承租人死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其他合伙人有权主张继续租赁合同的效力，一直用到合同约定的租赁期满。
对个人合伙的认定上，首先是依据合伙协议，因为合伙协议时合伙成立的前提和基础，而且也是合伙人权利义务的根据。但是《民法通则》并未明确规定个人合伙协议时书面协议还是口头协议，因此，在审查合伙时并不要求有书面协议。个人合伙之所以合伙，就是因为入伙的人之间存在密切的关系或利益，在成立合伙时往往只凭“君子协定”，并不签订书面协议。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干意见（试行）》第50条规定：“但是人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件，又有两个以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，人民法院可以认定合伙关系。”因此，虽然没有订立书面合伙协议，但客观上共同出资、共同参加劳动、共担经营分险、共同分配利益，实际上已经形成事实上的合伙关系，应当认定为合伙。另外，如果明确约定了只能将该房屋用于居住，不能用于经营，本条司法解释将不能在此情形下适用。
相关法律法规条文
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
