承租人优先购买权的法律特征及适用条件

　　

　　承租人优先购买权，是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。所谓“同等条件”，既指出卖房屋的价格条件，又包括价金交付的期限、方式等。是综合各个因素的同等条件，而不是针对每项而言。所谓“优先”是指在条件等同时，只有享有优先权的承租人放弃购买之后，房屋所有权人才可以将房屋出卖给他人。

　　一、承租人优先购买权的法律特征

　　（1）承租人优先购买权是由法律直接规定而产生的权利，不由当事人约定，只有承租人才享有该项权利。

　　（2）承租人优先购买权是专属于承租人的权利。这种优先权承租人不能通过转让、继承、赠与等方式转移给他人。但是，承租人承租的房屋用以家庭成员共同使用，那么，承租人死亡时，承租人的家庭成员也应视为有优先购买权。

　　（3）承租人优先购买权是一种附条件的形成权，必须以同等条件为前提。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。如果不在同等条件下，承租人不能享有优先购买权。

　　（4）承租人优先购买权是承租人享有的一种选择权。房屋所有人出卖房屋时，应提前通知承租人。承租人在同等条件下，可以选择购买承租房屋，也可放弃优先权，承租人有自由选择的权利。出租人（房屋所有人）不得强迫承租人购买或放弃购买。

　　二、承租人优先购买权的适用条件

　　（1）承租人和出租人之间必须存在真实、合法、有效的房屋租赁合同。承租人优先购买权是基于租赁合同而由法律直接赋予承租人先买的权益，是对出租人出卖出租房屋的一种合法限制。如果承租人与出卖人之间不存在房屋租赁关系，或该房屋租赁关系违法或超过租赁期限而丧失效力，承租人也不享有优先购买权。

　　（2）承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易、以及因公用征收等法律关系中则不得行使亦不能主张优先购买权。

　　（3）承租人必须在同等条件下行使优先购买权。承租人的优先购买权不是以优于第三人购买条件而取得出租人的房屋，而是按照等价有偿的原则，在同等条件下享有优先购买权。在非与第三人同等条件下，承租人即不享有优先购买权。同等条件主要是指价格条款，还包括法律规定的限制条件等。

　　（4）必须在一定期限内行使。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。出租人对承租人已经履行告知义务，如果承租人在15日内没有明确表示愿意购买的，就视为放弃优先购买权。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国合同法

　　第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

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