房地产抵押登记制度及其效力

　　

　　一、房地产抵押登记制度

　　房地产抵押登记，是指房地产权利人以其支配的房地产设定抵押权后，依照法定程序向不动产登记机构申请，在不动产登记簿上所作的记载。房地产抵押登记制度的目的主要是为了保护交易安全。因为抵押权是一种物权，如果房地产权利人设定了抵押权，其所有权上就有瑕疵，只有通过登记制度公示之后才能有效保护第三人的利益，维护社会交易安全和秩序。房地产抵押权是一种不动产物权，不动产物权的公示方式就是进行登记。

　　国家对不动产实行统一登记制度，《不动产登记暂行条例》颁布实施后，房地产抵押登记的法定机构为当地的不动产登记机构。

　　二、房地产抵押登记的效力

　　《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。

　　需要注意的是，未办理抵押登记，抵押权不成立，抵押权人会丧失物权意义上的优先受偿权，但不影响抵押合同的效力，抵押人仍应承担合同意义上的担保责任。如:

　　周某因经济紧张向A公司借款200万元。当日，双方签订借款协议一份，约定周某从该公司处借款200万元，借款期限自2014年10月28日至2014年12月28日，借款利率为月息一分。

　　在协议中，双方同时约定，B公司以其名下的两处房产为该借款作抵押，但这两处抵押财产并未到相关部门办理抵押登记。A公司随后按约定实际支付了借款。借款到期后，周某未按约定偿还借款，A公司遂将周某诉至法院，并要求B公司承担连带清偿责任。

　　诉讼过程中，B公司以抵押财产未办理抵押登记、抵押不成立为由提出抗辩，主张其不承担担保责任。

　　法院审理后认为，周某在向A公司借款时，B公司自愿在借款协议上签名，同意以其名下两处房产为该借款作抵押，各方虽未就该抵押财产办理抵押登记，但依据我国《物权法》相关规定：未办理抵押登记不影响抵押合同的效力，双方所签订的抵押合同成立并生效。依照我国《合同法》相关规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，所以A公司有权要求B公司依照抵押合同以其两处房产承担担保责任。并且，双方签订抵押合同的意思表明，抵押人B公司不享有先诉抗辩权，所以A公司要求B公司对借款本金及利息承担连带清偿责任，符合合同约定。

　　实践中有的当事人不办理房地产抵押登记，而只是移转房地产权利证书的占有。对于这种情况，应当区别对待：(1)无正当理由而不办理房地产抵押登记，房地产抵押不生效力；(2)当事人办理抵押物登记时，因登记部门的原因而致使其无法办理抵押物登记的，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该房地产有优先受偿权。但是未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国城市房地产管理法

　　第四十九条　房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

　　中华人民共和国物权法

　　第一百八十七条　以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

　　中华人民共和国担保法

　　第四十一条　当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释

　　第五十九条　当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

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