房地产抵押的概念及其特定情形

　　

　　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人、个人和其他经济组织。抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人认可的作为债务人履行债务担保的房地产。

　　房地产抵押存在两种特定的情形，一种是在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；另一种是预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　要理解房地产抵押，必须把握以下几点：

　　1.房地产抵押的抵押人必须是对房地产享有所有权或者使用经营权的人，也就是要求房地产抵押的抵押人必须享有房地产的处分权。

　　2.房地产抵押不需要转移房地产的占有，抵押人无须向抵押权人转移房地产占有，这就不会影响房地产的正常使用，可以最大限度的实现房地产的使用价值和交换价值。

　　3.房地产抵押的目的是向抵押权人提供履行债务的担保。

　　4.房地产抵押是一种民事行为，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。

　　5.房地产抵押是一种要式行为，应当签订书面合同，同时还应进行抵押登记。

　　6.房地产抵押具有复合性质。依抵押财产的不同，房地产抵押可以分为房产抵押与地产抵押，但单纯的房产抵押是不存在的，单纯的土地使用权抵押也不多见。土地使用权抵押时，地上房产也随之抵押；地上房产抵押时，其所占用土地的使用权也随之抵押。

　　7.地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权，不能设定房地产抵押，只能设定土地使用权抵押。


　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国城市房地产管理法

　　第四十七条　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　第四十八条　依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

　　以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

　　第四十九条　房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

　　第五十条　房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

　　中华人民共和国物权法

　　第一百七十九条　为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

　　前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

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