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房地产抵押合同的概念及主要条款
作者:本网综合 发布:2018-03-25 浏览量:1233
一、房地产抵押合同的概念
房地产抵押合同,是抵押人与抵押权人签订的、约定以特定的房地产担保债务但不移转房地产的占有,在债务人不履行债务时,抵押权人享有就该房地产的变价优先受偿权利的协议。房地产抵押合同为保证债务的履行而签订,因此其以主债务合同的存在为前提。抵押权人是主债务合同的债权人。抵押人可以是主债务合同的债务人,也可以是债务人以外的第三人。因房地产抵押是一种处分行为,故抵押人必须是对该房地产有处分权的人。理解房地产抵押合同,应当把握以下几点:
(1)房地产抵押合同是一种物权合同。房地产抵押合同是创设房地产抵押权这一担保物权的合同。
(2)房地产抵押合同是一种要式合同。房地产抵押合同应当采取书面形式,并且在办理抵押物登记手续之后才会生效。
(3)房地产抵押合同的抵押人必须拥有房地产的合法处分权,是合法处分人。
(4)房地产抵押合同不得违法,违法的房地产抵押合同无效。
(5)房地产抵押合同是从合同,房地产抵押合同的成立以主债合同的成立为条件。房地产抵押合同随主债合同的成立而成立,消灭而消灭。
二、房地产抵押合同的主要条款
根据《物权法》、《担保法》及《城市房地产抵押管理规定》的规定,房地产抵押合同一般包括下列条款:
(1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;
(2)被担保债权的种类和数额;
(3)债务人履行债务的期限;所谓债务履行期限,指债务人履行债务的最终日期。
(4)抵押地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;
(5)担保的范围;抵押物担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。当事人可以在合同中约定,除主债权外,抵押物还对哪些项目担保。当事人对担保范围有约定的,抵押人以在合同约定的范围内承担担保责任。
(6)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;
(7)违约责任;
(8)争议解决方式;
(9)当事人认为需要约定的其他事项。
依照《担保法》第四十条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十六条、第五十七条的规定,订立抵押合同还应当注意以下两个问题:
(1)订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,房地产的所有权转移为债权人所有。有此内容的,该内容无效,但该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
(2)抵押合同对被担保的主债权种类、抵押房地产没有约定或者约定不明,根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的,抵押不成立。
相关法律法规条文
中华人民共和国城市房地产管理法
第五十条 房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
中华人民共和国物权法
第一百八十五条 设立抵押权,当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款:
(一)被担保债权的种类和数额;
(二)债务人履行债务的期限;
(三)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;
(四)担保的范围。
中华人民共和国担保法
第三十八条 抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第三十九条 抵押合同应当包括以下内容:
(一)被担保的主债权种类、数额;
(二)债务人履行债务的期限;
(三)抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;
(四)抵押担保的范围;
(五)当事人认为需要约定的其他事项。
抵押合同不完全具备前款规定内容的,可以补正。
第四十条 订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第五十六条 抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明,根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的,抵押不成立。
法律规定登记生效的抵押合同签订后,抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的,抵押人应当承担赔偿责任。
第五十七条 当事人在抵押合同中约定,债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
债务履行期届满后抵押权人未受清偿时,抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是,损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的,人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。
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