租赁房屋抵押权人以协议、折价、变卖方式实现抵押权时承租人优先购买权的保护

　　

　　从权力的设置目的看，抵押权是从抵押物的交换价值优先受偿，其追求的是抵押物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，亦不享有对抵押物的处分权。优先购买权是优先购买租赁房屋的权力，并以同等条件为权力行使的必备要件。上述两种权利从设置目的上看，行使时不会发生冲突。抵押权人与出租人协商折价、变卖或者拍卖抵押房屋实现抵押权时，属于出租人出卖房屋的方式，承租人以同等条件优先购买抵押的租赁房屋，不会影响抵押权人实现债权，不论抵押权设立在租赁合同成立前或后，均不会与抵押人实现抵押权发生冲突。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）依照抵押权与承租人优先购买权立法目的不同，规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，或者拍卖房屋时，依法保护承租人的优先购买权。

　　《司法解释》第二十二条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”

　　适用该规定时，需把握以下问题：

　　（1）承租人实现优先购买权与抵押权设立时间无关。无论抵押权在房屋出租之前设立，还是在房屋出租之后设立，承租人的优先购买权与抵押权人实现抵押权并不冲突，只要出租人与抵押权人协议折价、变卖房屋清偿债务，承租人便可以折价、变卖的同等条件优先购买房屋。

　　（2）履行通知的义务人为出租人，不是抵押权人。

　　（3）“同等条件”是出租人与抵押权人确定的价格，不是市场价格，如果出租人与抵押权人约定的价格高于市场价，承租人也只能以该价格的“同等条件”购买，而不能以市场价格购买。

　　（4）如果是用拍卖的方式实现抵押权的，不适用该规定。

　　（5）承租人主张优先购买房屋时，人民法院应当考虑以下两方面的问题，一是承租人应当具有让出租人信赖的履约能力，如责令承租人以交付押金或者定金等方式提供履约担保，使出租人信赖其履约能力，以避免人民法院支持承租人购买房屋的主张后，因承租人缺乏履约能力导致合同无法履行，损害出租人利益。二是依照权利义务对等原则，承租人的优先购买权亦应当在合理期限内主张，在出租人履行通知义务后，承租人应当在15日内明确表示是否行使优先购买权；出租人没有履行通知义务的，承租人可在知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起一年内主张，超过合理期限的，人民法院不应予以支持。




　　相关法律法规条文

　　最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

· 承租人行使优先购买权的例外情形

· 承租人优先购买权的法律特征及适用条件

· 房屋租赁合同的效力延伸

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