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物业服务合同的内容、形式及服务承诺的效力
作者：本网综合 发布：2021-09-28 浏览量：498
一、物业服务合同的内容
根据民法典第九百三十八条第一款的规定，物业服务合同的内容一般为：
（1）服务事项。即物业服务人的具体管理事项，包括房屋的使用、维护；消防、电梯、机电设备、道路、停车场等公共设施的使用、维护和管理；清洁卫生；公共秩序；房地产主管部门规定或物业服务合同规定的其他物业服务事项。对于超出物业服务范围的事项，物业服务人可能需要另行收费。
（2）服务质量。即物业服务需要达到的标准。约定服务质量必须具体、细致，业主与物业服务企业可以参照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》以及本地区的物业服务指导标准，结合物业项目情况、物业收费标准以及业主对物业服务的需求，协商确定物业服务质量要求。
（3）服务费用的标准和收取办法。首先要明确物业服务的收费方式，实行包干制还是酬金制，或者是其他收费方式。然后根据不同收费形式明确收费标准、酬金数额或酬金比例、交费时间、交费方式及结算方式等。
（4）维修资金的使用。在遵守住宅专项维修资金法规政策的基础上，合同应当约定物业服务企业申请、使用和结算专项维修资金的方式以及业主大会、业主委员会监督权利的行使等内容。
（5）服务用房的管理和使用。服务用房是指物业服务人为管理整个小区的物业而使用的房屋。对于物业管理用房的配置、用途、产权归属等，民法典及《物业管理条例》已经有了明确规定。当事人需要在合同中就相关内容予以细化。
（6）服务期限。即物业服务合同的起止时间。物业服务合同一般属于长期的持续性合同，需要当事人对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。
（7）服务交接。物业服务合同开始履行和终止，都涉及交接问题，当事人应对期限、方式、交接材料予以约定。这里所指交接主要是指房屋和附属设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与物业管理相关的业主情况资料的交接。
二、服务承诺的效力
民法典第九百三十八条第二款规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务企业的服务承诺，是物业服务企业从有利于业主及房屋实际使用人，提高服务管理和社区生活品质及自律行为的角度考虑，作出的单方意思表示。物业服务人公开作出的服务承诺是业主选聘物业服务人的重要依据，也是业主维护其权益的根据。
物业服务企业的服务承诺，作为物业服务合同的组成部分，应具备下列条件：（1）承诺内容是物业服务企业的真实意思表示；（2）所承诺的内容必须清楚明确；（3）承诺的内容是公开作出的或在小区内进行了公示。（4）承诺对业主有利；（5）该承诺内容不违背法律、法规等相关规定。服务承诺虽然是物业服务企业单方作出的，但是其承诺符合上述条件的，即可认定为物业服务合同的组成部分，该服务承诺应认定为有效。物业服务企业即应依照服务承诺履行服务义务，否则，应承担违约责任。
三、物业服务合同的形式
物业服务合同为要式合同，应当采用书面形式。物业服务合同履行时间长，权利义务复杂，采取书面形式有利于明确双方的权利义务，便于合同的履行和纠纷解决。同时也便于在行政主管部门备案。
相关法律法规条文
中华人民共和国民法典
第九百三十八条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
物业服务合同应当采用书面形式。
