承租人优先购买权受到侵害时的救济措施

　　

　　承租人优先购买权的性质是债权，是优先缔约权，而不是物权性质的权利。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

　　换言之，如果房屋出卖时出租人未履行通知义务，或者有其他损害承租人优先购买权的情形，将房屋出售给第三人，出租人仍应基于其侵权行为对承租人承担损害赔偿责任。但是，承租人无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效。

　　请求出租人承担赔偿责任的主体，应为承租人而非次承租人。租赁合同和转租合同虽是两个紧密相连的合同，但在租赁合同中，次承租人不是合同当事人，其地位不是出租人的承租人，因此，次承租人不享有租赁房屋的优先购买权。

　　这里的“合理期限”，可以参考《司法解释》第二十四条第（三）项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。




　　相关法律法规条文

　　最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　（一）房屋共有人行使优先购买权的；

　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

　　（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

· 承租人优先购买权的法律特征及适用条件

· 房屋租赁合同的效力延伸

· 买卖不破租赁原则的适用及其例外

· 房屋租赁的概念及特点