地役权在需役地及其上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时的规定

　　


　　地役权具有不可分性，地役权的取得（发生）、消灭或享有应及于需役地和供役地的全部，不能分割为数个不同部分或者仅仅以一部分而存在。地役权的不可分性主要表现为：一是如地役权所附属的主权利为多人所享有，则共有人之一不得仅为自己享有的份额取得地役权，也不得按其应有的部分使已存在的地役权消灭；二是需役地如经分割，则地役权原则上为分割后各部分的利益继续存在；三是供役地如经分割，则地役权原则上仍继续存在于分割后的各部分之上。

　　民法典第三百八十二条规定的是第二种情况，即需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。地役权是为了需役地利用上的便利而存在于供役地上的权利，效力及于需役地的全部和供役地的全部，故地役权不受需役地部分转让的影响。换言之，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让，产生了分属不同权利人的两个或者多个用益物权时，地役权在部分转让后的需役地的各个部分上依然存续。但是，若地役权仅在部分需役地上存在，且该特定部分就可以实现地役权设定的目的、不影响地役权实现的，该部分需役地转让后，则仅该部分需役地权利人享有地役权。

　　可从以下几个方面理解：

　　（1）部分转让的标的。包括两种情况：第一种是需役地部分转让，这是指需役地的所有权部分转让。由于我国的土地所有权属于国家所有或者集体所有，因此土地所有权的转让应该包括集体所有的土地变为国家所有（也就是国家通过征收方式取得土地所有权），或者不同集体之间土地所有权的转让。第二种是需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等的部分转让。这种情况主要是在国有土地上设定了建设用地使用权，或者在集体土地上设定了土地承包经营权、宅基地使用权、土地经营权等用益物权。

　　（2）转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。不论是土地所有权的转让，还是用益物权的转让，只有在转让部分涉及地役权时，才涉及地役权的效力问题。如果所转让的部分不涉及地役权，则该受让人就不再享有地役权。例如，甲公司所有A、B两座办公楼，其中A座与乙村所有的C地块相邻，甲公司为了观海便利，即与乙村签订了以眺望为目的的地役权合同，要求乙村不得在C地块上修建高层建筑。后来，甲公司将A座办公楼转让给了丙公司，B座办公楼转让给了丁公司。由于甲公司与乙村所设立的眺望权只与A座有关，而与B座无关，此时，应由受让人丙公司继续享有C地块上的地役权。

　　（3）所谓受让人同时享有地役权，即只要受让人所受让的土地使用权、用益物权与地役权有关，即可以享有该地役权。受让人享有地役权是基于法律的规定享有的，并不需要当事人就此另行签订协议。例如，甲公司对A地块享有国有土地使用权，为了开发建设该地块，与相邻B地块的国有土地使用权人乙公司签订地役权合同，甲公司可以经B地通过，并办理了地役权登记。后甲公司将A地块中的一部分转让给了丙公司。此时，丙公司能够与甲公司同时享有B地块上所设的地役权，而无须与乙公司另行签订协议。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第三百八十二条　需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

· 地役权不得单独转让的规定

· 在已设立用益物权的土地上，土地所有权人设立地役权的规定

· 在享有和负担地役权的土地上设立承包经营权、宅基地使用权等用益物权的规定

· 宅基地使用权取得、行使和转让的法律适用